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顧云昌:20%個稅對房地產市場有威懾
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-3-19  出處:成都商報
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  嘉賓專訪

  兩會前夕,國務院出臺“新國五條”調控細則,中國樓市將迎來怎樣的風云變幻?城鎮化已成為我國經濟發展的重要戰略,房地產未來將發揮何種作用,呈現何等景象?帶著上述問題,記者采訪了中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌。

  調控

  從長遠來看 房地產市場將保持平穩

  成都商報:在你看來,“新國五條”政策將給市場帶來什么影響?新房、二手房、商業在交易量、價格走勢上會出現什么變化?

  顧云昌:“新國五條”出臺的背景是前兩個月房地產無論是開發投資,還是新開工面積,特別是房地產銷售面積都出現了較大幅度的增長,尤其是商品房的銷售面積,同比增加49.5%,銷售額增加了77.6%,去年銷售面積只增長百分之一點幾,新開工面積原來是同比下降,現在轉增。

  “新國五條”的出臺主要是針對熱點城市,強調嚴格調控執行原有政策,強調增加供應量。關于影響最大的所得稅政策,本意是遏制投資、投機性需求,其20%個人所得稅的稅率過去也提過,只是沒有依照此執行,但是這次對全社會二手房市場在客觀上造成了極大震動,在北京、上海這樣的城市,交易場所出現了排長隊現象。不過,等各個地方的政策細則出臺后,相信一切會平穩下來。從長遠來看,有理由認為房地產市場會保持平穩,今年上半年房價可能會往上走,下半年會平穩下來。關于個人所得稅的政策,相信會對市場有一些威懾。

  成都商報:據公開數據顯示,2012年,在限購、限貸等嚴厲政策的調控下,一二線城市房價仍然上漲,有的漲幅超過兩位數。在你看來,房價一直高居不下是什么原因?

  顧云昌:房價居高不下的原因還是因為供求關系,一二線城市需求量遠遠超過供應量,這是市場規律,需要承認,為什么會出現這種情況?我看到前兩個月我們的個貸增長比較迅速,說明銀行保證了買房者的貸款需求,資金方面有保證。根本原因是被壓制的剛性需求的釋放。

  在一二線城市,有些人沒有購房資格,在經過兩年之后,獲得了購房資格,還有就是政策執行得不嚴格,沒購房資格的人通過一定辦法也拿到了房子。供應方面,由于幾年來市場低迷,很多地方土地供應量都沒有完成目標,造成供應不足,這些都導致供求關系緊張,繼而導致房價上升。

  成都商報:隨著樓市調控深入,你覺得未來房地產市場的走向會如何?是不是意味著只有剛需才能成就現金流?我們發現,2012年,許多高端項目和寫字樓項目都沒有走紅。

  顧云昌:這兩者之間沒有可比性。商業地產、寫字樓與住宅完全是不同的產品,市場也不同,一個供居住,一個供經營,住宅市場一直在調控,政策原因造就了市場走勢,商業地產沒有政策調控,它更多的是根據宏觀經濟變化而變化。供應方面,限購以后,很多房地產開發商都轉向商業地產,供應方面應該是增加了,商業地產還是按照市場規律來做,商業地產這兩年發展很快,的確也有很大的市場份額,商業地產綜合體的概念在中國也一下子就火爆起來了。但是,我們必須看到,在商業地產當中,其實已經有很大的陷阱在等著了,有人可能會吃掉陷阱,也有可能掉到陷阱里。

  中國

  樓市

  即將吻別黃金時代 未來仍有白銀時代

  成都商報:2012年,中國樓市出現大逆轉的行情,許多房企超額完成任務,其中,萬科、中海、保利同時進入千億俱樂部。你認為,這種情況是否會在今年發生?

  顧云昌:房企在調控背景下經歷了更多考驗,適應政策變動的能力在增強,整個行業保持了相對穩定的發展,我們發現房企出現兩極分化,前50強、100強的房企銷售占比提高,這就表明還有很多企業可能銷售得不好,面臨被合作,被兼并。

  我認為,這對行業來說是好事。把資源集中到強和大的企業,可以提高效率,對整個社會的產品質量也有好處。目前看來,企業數量還是很多,還沒有哪一個企業可以在某一個城市形成壟斷,因此現在提高集中度是好事情。

  成都商報:在你看來,中國房地產市場未來十年的發展趨勢是什么?

  顧云昌:快速城鎮化過程中,房地產還有很大發展空間。我個人感覺,中國房地產市場要吻別黃金時代了,現在房地產市場正在發生變化,過去的供不應求變成供大于求,而且我認為買方市場才是一個健康的市場,才是一個競爭加劇的市場,才是能提高速度的市場,才能使房價性價比提高的市場。但是競爭加劇,利潤減薄了,我們不可能依靠土地的升值,房價快速上升來獲得利潤。

  我相信中國的房地產還有白銀時代,我們城市化進程還早著,隨著我們國家經濟結構的轉型以及消費的升級,必然會產生對房地產的需求。經濟結構的轉型,包括地區之間的差異,城鄉之間的差異,發展方式的差異,還有消費結構的轉型這些都會使得房地產仍然大有可為,所以特別需要說明的就是,白銀時代不是鐵銹時代。

  成都

  樓市

  相對一線城市較平穩 樓盤品質提升比較快

  成都商報:這幾年,你經常來成都。我相信,你對成都樓市也比較了解。在你看來,成都樓市的發展現狀如何?房價有沒有泡沫?

  顧云昌:相對北京、上海來說,成都樓市比較平穩,成都樓盤的品質提升比較快,不亞于一線城市,但比起三四線城市要好很多。我們判斷一個地方樓市,主要是看什么原因導致了這個地方的購買力,什么原因導致了這個地方樓市的供應。應該說,在這幾年調控的背景下,成都樓市還比較健康。成都現在的房價,可能有些老百姓還是買不起,但相對一線城市來說,還是要好一些。

  成都商報:你是否會考慮在成都買房?如果要買的話,你會選擇哪個企業的項目?

  顧云昌:哈哈。我不可能在成都買房,第一,我在成都沒有買房的資格,第二我也沒有實力在成都買房,現在投資性買房的收益可能在未來十年會很少。

  但是如果有朋友要去成都買房的話,我還是建議去買一些品牌房企的房子。至于哪些是品牌房企,恐怕大家都知道。買品牌房企的房子不至于爛尾,品牌也有保證。另一個考慮就是和自己居住的地段有關系,上學和工作等都會決定買房的地段。另外要考慮的還有資金實力。買房是由許多因素決定的。

  成都商報記者 胡健 陳柏喜





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