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城市化發展到最后,會露出它的猙獰面目
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-6-18  出處:南方都市報
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  ●前海是金融中心,經營人的欲望空間;橫琴是文化娛樂區,是花錢的地方;南沙應該是高端工業基地,是創業之所。

  ●高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子,混碗飯吃,對不起,請走,這就是城市的殘酷。

  ●作為服務性政府,他希望老百姓安居樂業;作為經營型政府,他當然希望房價上漲,這種政府內在矛盾,導致每一次調控都抬高房價。

  “城市的房子是讓你圓夢的,不是讓你睡覺的”,金巖石說,這是城市化發展到最后,露出的猙獰面目。

  金巖石,經濟學博士、獨立經濟學家,對宏觀經濟、房地產、金融證券都有深入研究。人們喜歡將金巖石和謝國忠作對比,同樣基于致富欲望和超級貨幣理論,一個對市場樂觀,一個則悲觀到極點。

  事實上,他的樂觀當中,隱含著對城市化非均衡發展的擔憂。他認為,房價不僅與收入水平和租金水平相關,而且和稀缺資源的分配相關,高房價之所以存在并持續以不合理速度挑戰居民的心理底線,就是由于城市中出現了一種新的財富———城市化空間的依附性溢價。他也一直在警告“所有的邊緣城市”,不要再開發了。因為城市化完成之時,中心城市的房價漲,邊緣城市跌,邊緣城市中缺水的城市會崩盤。

  探討南沙:應在工業上做高端而不是去爭消費中心、金融中心

  南都:在闡述“超級都市圈驅動”理論時,你曾認為,南沙新區趕不上前海新區,為什么?

  金巖石:想把一個地方開發出來,是要農業主導、工業主導,還是要金融主導?開發的標準不一樣,就像蓋房子,裝修標準不一樣決定了房子的市場評價。如果把南沙和前海比較,人們首先會注意到,前海很小,南沙很大,開發需要多少錢?如果腦子里沒這個概念,就不可能做好開發。當年天津開發區面積30多平方公里,以當時的財力僅能開發3平方公里;濱海新城2200多平方公里,結果成為鬼城。所以,任何區域性的開發必須定位好。當初南沙劃出650平方公里,甚至延伸至800平方公里,這是一個什么概念?很多人說,南沙已經投了幾千億進去了,我說,幾千億在南沙就是打個水漂。

  南都:但南沙作為國家級新區,人們的期望值是很高的。

  金巖石:所以我說它定位錯了。每一個城市都有中心,每一個城市群也都有中心,珠三角城市群有三個核心:香港、深圳、廣州,香港和深圳之間形成了以前海為中心的港深一體化,將成為第一大金融中心。在港深雙核的基礎之上,前海不管如何定位,它一定是在兩個金融中心之間形成一個紐帶,市場空間至少有20萬億,這也意味著廣州不再有和深圳去爭區域金融中心的特殊地位了。這時候,我們再把南沙作為廣州中心之外的邊緣區,那么南沙的定位就值得研究了。

  南都:你意思是說,珠三角城市圈的中心在港深而不是廣州?

  金巖石:是的。如果廣州是無可爭議的金融中心,那么南沙作為金融開放區,可以比廣州更加開放;但是以珠三角城市群作為一個整體,這個中心無可爭議是香港,而香港最后選擇了跟深圳一起。珠三角正在開發的三個新區,一個是前海金融中心,一個是橫琴文化娛樂中心,惟獨南沙定位不清。

  南都:那么你認為南沙新區應如何定位?

  金巖石:如果把前海、橫琴和南沙放在一起比較,我們就會看到,它分別代表著人性當中的三個點,前海去激發人們追逐財富的欲望,這就是金融中心的概念,金融中心經營的是人的欲望空間;然后橫琴,它經營的是人們的消費欲望,所以定位為文化娛樂,實際上是花錢的地方。南沙呢?很明顯他只能在工業上做高端,而不是跟人家去爭消費中心,金融中心。所以是在工業區中爭高端,這樣的定位就能夠以創新導向性的產業鏈為基礎,形成金融中心的外圍。650平方公里的開發空間,它的空間并不稀缺,從而維持較低的收入費用,較低的房價,吸引較高的人才,形成較高的競爭力,這就是兩低兩高,低房價、低工資、高的生活水準保持高的競爭力———這就是南沙的定位。

  南都:如何看待它的投資空間?

  金巖石:從定位角度去看投資,如果南沙將來是一個工業導向的城市外圍,那么這個地區的投資應該是產業導向型的投資,我們更可能把它變成金融中心的外圍,來擴容更多的新興產業,去孵化更多的新興產業。全球所有的金融中心都在外圍有一個高科技創業區,比如紐約作為全球金融中心,在其外圍就有一個高科技創業區。上海國際金融中心,外圍就有一個蘇錫常高科技創業區,上市公司的數量也最高。高科技創業園區在某種意義上需要靠大量的資金投入,也就是“燒錢燒出來的”。所以從這個意義上講,南沙應該是一個高科技創業基地,上可從金融中心獲得資金,下可接納承載各種不得不退出城市的創業創新型企業。

  每一個地方政府都想當老大這就是鬼城出現的原因

  南都:2011年是城市化的關鍵點,城市化率超過50%。城市化提速卻也造就了很多鬼城,這個現象給我們什么警示?

  金巖石:城市化的發展必然是非均衡的,不可能平衡發展。打個比方,一元錢投在沿海,七年回本,投資西北可能七十年也回不來。我們必須承認中央作為一級開發商的身份,如果不提出這個概念,就等于放任自然,讓每一個地方政府都想當老大,都變成了一級開發商,這就是鬼城出現的原因,這是人造的。

  南都:當地方政府作為開發商,對土地的依賴也是必然?

  金巖石:當然。對土地財政的依賴,有其內在必然性。現代政府伴隨著城市化,必須承擔金融責任,也就是一手經營貨幣,一手經營城市。這樣現代政府就出現了雙重角色,作為服務性政府和經營型政府。經營型政府的經營模式是什么?超額驅動和超額投資。當貨幣量的增長長期高于經濟增長的時候,超額貨幣就會轉化為資產價格的上漲,地價上漲。

  中心城市房價必將高漲邊緣城市會逐漸“消滅”掉

  南都:地價上漲導致房價上漲。你預計北京天價豪宅將達到50萬/平方米,會不會過于樂觀?

  金巖石:必然樂觀,城市化必然導致房價上漲。那么房價什么時候不漲呢?我們把整個經濟發展分成三個階段。城市人口在20%到35%,這是第一階段,大城小鎮普漲;城市人口在35%到50%,這是加速階段,大城大漲,小鎮小漲;城市人口在50%以上,冰火兩重天,中心城市漲,邊緣城市跌,邊緣城市中缺水的城市會崩盤,我們正處于這個階段。

  南都:所以,你只是對中心城市的房價看漲而已?

  金巖石:其實我一再警惕所有的邊緣城市,不要再開發了。如果一個城市90%以上的人依賴地下水,這時候在地上蓋房子,在地下抽水,這是什么行為?這是釜底抽薪。如果生活的土地,連地下水都會被抽干,這個地上的不動產將會有什么結果?它一定崩盤。所以城市化的最后階段,中心城市房價會漲,但邊緣城市會逐漸被消滅掉,這個消滅過程中不是說文化也會消失,你會帶著這些文化融入多元文化,然后讓多元文化的空間產生創造力。所以一個區域性的文化融入一個新的空間,會成為創新的力量。

  當你掙不到那份收入你就老老實實在鎮里待著

  南都:如果說合理房價是偽命題,那么漲幅是否有合理尺度?

  金巖石:沒有合理漲幅的概念。高房價第一補償原住民,讓出空間,第二調節外來人口,抑制人口流入,這樣才能讓城市人口流動平衡。所以它的合理性不在于想進城的人都能住,因為城市不是給人住的。人們不僅僅為了住才進城。有一種說法城市讓生活更美好,錯,城市讓生活更有風險。

  南都:再高房價也要以實際購買力為基礎吧。

  金巖石:你賺不到那個錢,你就別在那待。就那么殘酷。對于年輕人來說,你想打工,在城里住下,那你就要找到樂意給你高工資的人。高房價是在提升一個城市的核心競爭力,如果你想到城里混日子,混飯吃,對不起,請走,這就是城市的殘酷。所以,我一直在講城市化發展到最后,2025-2030年這個區間,會露出它的猙獰面目。

  南都:城市化的猙獰面目是什么?

  金巖石:一級“消滅”邊緣城市,一級“消滅”農村。很多人說,城市化就是讓更多的農民進城,不可能的,你把農民的土地剝奪了,讓他進城,那他只能留在街頭。如果一個城市滿街都是流浪的農民,那么這個城市還能活嗎?不是,城市不是什么人都能進去的。所以,我們發展的過程中必然是城市化為主,城鎮化為輔。城市化保證國家的競爭力,城鎮化保證退出競爭的人能夠生存。什么叫城,城是外來人的地方,什么叫鎮,鎮是本地人的地方。那么城和鎮分開,你會去哪個?當你掙不到那份收入,你就老老實實在鎮里待著。





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