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任志強:堅決不拼高價地 拿不到地就去別處
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-10-14  出處:每日經濟新聞
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  “為什么要拼?”在9月底北京“限房價、競地價”的環保科技園地塊高溢價成交后,華遠地產董事長任志強在接受《每日經濟新聞》記者專訪時說道。

  當日,中鐵建以18.1億元力挫其他7家房企,將海淀環保科技園地塊收入囊中。這也是北京今年以來推出的第三宗“限房價、競地價”的地塊。有跡象表明,“國五條”北京版細則中提到的增加“限房價、競地價”土地供應的政策正在加速落地。但在任志強看來,這依然不能解決根本問題。

  “用政策解決房價不如用市場調節來解決問題,政府只負責群眾的基本保障就行了。”任志強對記者透露,下個月三中全會以后,很可能會對土地政策和相關政策做一些調整,所謂的長效機制,最根本的問題就是要解決土地問題。

  華遠二線城市儲地超300萬平方米

  貼在任志強身上的標簽很多,但他的第一身份仍然是 “商人”。一旦參與拿地,這塊土地未來的升值空間會有多少,銷售價格幾何,他心里都有數。

  “這塊地 (上述環保科技園地塊)實際上靠的是不限價那部分,這部分如果把商業做成四、五十年產權的商業園,按照現在的價格,每平方米可以賣到4萬多元,不限價的兩三萬元每平方米的面積差不多就是12億元。”在任志強看來,這一地塊不限價的部分應該就能把成本打平。但即便如此,他仍堅持他的拿地原則。“為什么要拼(地王),王石都不拼了,我們更不能拼。”

  “我們拿不著地就去別的地方,沒有一、二線城市就沒有地王。我們很早就去了二線城市,儲備的土地面積大概有300多萬平方米。”任志強說。

  《每日經濟新聞》記者從華遠內部獲悉,目前,華遠地產已經把持續新增土地儲備定為長期戰略。根據華遠地產2013年中期報告顯示,公司已在北京、西安、青島、長沙等多地布局。而對于華遠地產的大本營北京來說,任志強也并沒有停止布局。

  繼去年底,華遠地產以10.05億元在通州拿地之后,今年2月,又通過掛牌出讓的方式獲取“北京市密云縣新城0202街區0901、0902、0903地塊二類居住、文化娛樂、社會停車場用地項目(配建限價商品住房)”國有建設用地使用權。

  “一線城市我們也在增加土地儲備,但不是以地王的方式拿的。”任志強說道。
  根據公開資料統計,華遠地產在公開市場徹底沉寂近兩年后,從2012年11月開始發力,不到一年時間,已先后在北京和西安低調斬獲五幅土地,拿地支出總計為26.54億元。

  對此,有業內人士向記者表示,華遠地產上述拿地花費與萬科、保利等大型房企或許無法相比,但從華遠地產自身來看,公司正在穩中“求變”并加快擴張步伐。

  沖刺百億軍團的目標

  對任志強進行這次專訪時,正值華遠集團三十年,相比于這個微博 擁有上千萬粉絲的“明星”來說,華遠的“名氣”似乎暗淡了幾分。

  “那是因為你們理解片面。”任志強表示,“房地產只是華遠集團的一部分,此外還包括金融、科技和服務業。華遠同時也是北京銀行和招商銀行的股東之一。”

  “從1996年到1998年,我們可以說是全國第一,那時候80多億元的總資產是萬科的四倍。在上市企業里,我們沒從市場拿一分錢,但給股東是現金分紅最多的。”

  但正如任志強自己所言,不從資本市場上拿錢直接影響到了華遠的擴張速度。“企業不在于大小,而在于股東給你一塊錢,你給他賺了多少錢。所以我們一直強調收益率和回報數額。”據任志強介紹,在整個房地產行業中,華遠地產的收益率水平前兩年排在第七位,去年稍有下降,在12位左右。“從回報來說,我們在全國還是靠前,這就是核心競爭力。”

  在任志強的競爭名單中,似乎一直都有萬科的名字。當郁亮提到房地產行業的“天花板”以及萬科的第四個“十年”時,任志強則以退休為由回避了這個問題。但在他的謀劃中,華遠的目標則是在盡可能短的時間內沖刺百億軍團,進入新的發展平臺。

  根據年報,華遠地產2012年銷售額已達56.2億元,加之近一年時間內,公司斥資27億元加緊 “存貨”,“預計未來兩年內,華遠躋身地產‘百億軍團’可期。但要達成既定目標,華遠還需繼續加快融資和土地儲備。”一位房地產行業分析人士對《每日經濟新聞》記者表示,如果華遠想順利實現百億元銷售規模,以其目前超過300萬平方米的土地儲備來看,其每年新增土地儲備要達到30萬平方米至50萬平方米(建筑面積)。

  不單是地產銷售,在整個行業都談“轉型”的大趨勢之下,任志強也沒有落后。據華遠地產客服中心總經理譚宇青介紹,目前華遠對于業主居住服務的范圍在不斷擴大,而華遠旗下樓盤“重復購買”率已經超過了40%。

  “三中全會可能會促進資本市場發展,這樣我們通過再融資就可以迅速發展。”任志強說。

  大佬們的政策預期

  當記者提及,華遠在接下來的拿地方向是否會更側重于這類“限房價、競地價”的地塊時,任志強說道,“我們不會去搶地,限房價的地塊我們搶了幾個都沒搶上。”

  但對于逐漸在土地市場增多的這種特殊地塊,任志強表示,“只是達到了房地產銷售價格的要求,我不認為對市場有好處。”在其看來,這類用地建設的住宅在住房資格審查上沒有任何規定,也就造成到最后不知道究竟賣給了誰。

  在采訪中,當談及對下一步房地產宏觀調控的走勢的判斷時,任志強直言,“要加強政府責任,要把市場和保障分清楚,政府就負責保障。用政策解決房價不如用市場調節來解決問題,政府只調節群眾的基本保障就行了。”

  在華遠集團三十年的論壇活動上,茅于軾、樊綱、張維迎、周其仁、寧高寧、劉曉光等著名經濟學家、企業家紛紛出席,并對未來房地產行業宏觀調控做出了判斷。

  著名經濟學家樊綱指出,中國的土地一定是有限的,但是在有效的土地供給上不能再人為地體制供給,“只要提高了土地利用效率,我們還是可以在土地上供給更多的房子。內地這么多土地,土地容積率遠未達到香港地區的水平,抑制房地產供給的東西再不改,那肯定是房價不斷上漲。”

  “現在我們也拿不準政策是否要調整,據說要增加中等收入群體限價房,這個比重在40%左右,這樣的話,誰拿到地就占到便宜了。”首創集團總經理劉曉光做出判斷,在未來五年的時間內,剛性的改善型需求依然會持續向上發展。

  劉曉光表示,未來其更關注中國沿海發達城市形成的新的城市群和城鎮化,譬如江蘇、浙江、福建、廣東、山東都將是有發展的市場。“北京、上海的房子很貴,沒有辦法,為什么呢?因為它已經不是一個純粹購買住房的問題,還有很多復雜的社會角色。”

  任志強告訴記者,在接下來的三中全會以后,很可能會對土地政策及相關政策做一些調整,所謂的長效機制,最根本的問題是要解決土地制度,“比如基于土地流轉問題,建設用地進入市場的問題,方案中可能會有這些說法,但最后確定什么還要看三中全會。”












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