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張寶全:旅游度假地產一年就可賺錢
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-10-31  出處:安家
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  紅樹林第一年能盈利說明有一些基本入住人群,能夠為他們提供一個好的場所。

  《安家》:您開發的紅樹林系列度假項目是基于什么樣的理念,這跟您對當下中國的經濟形勢預測有怎樣的內在聯系?

  張寶全:首先我認為,當下的中國,想通過投資來解決經濟問題是不現實的,所以我們要通過消費來實現,要思考這個問題:什么是真正的消費?我認為真正的消費不是當下的價值,而是預期的,中國這前三十年經歷了經濟上行的階段,而從現在開始,經濟下行的時候,我認為中國房地產會打回原形,就是回到住宅。

  住宅的本質就是居住,最重要的就是它的位置和配套。提到紅樹林,我覺得紅樹林不僅是一個企業的創新,還超越了企業的很多東西。面對住宅市場的泡沫,紅樹林在業態形式和生活方式上都提出了新的探索和導向。

  《安家》:有人評價紅樹林是時下最流行的種種度假生活元素的“集大成者”,左手藝術右手商業的“完美模式”,您覺得這個認識準確嗎?

  張寶全:紅樹林系列最大的優勢就在于,既具備外形也具備內容,既充滿想象力與美感,又能充分滿足多種商業運營需求。文化藝術理想與商業運營,二者在本質上并不矛盾,最重要的是主導者“想不想做、敢不敢做,以及有沒有能力做”。因為這不僅需要想法和資源,更重要的是打破和重建這么多年形成的傳統體系,而所有這些的關鍵,在于人。要做紅樹林這樣的項目,需要老板懂藝術、酒店和房地產,并能協調一群人圍繞著這個主題“起舞”。任何一方面有欠缺,就可能造成“盲人摸象”。對個人能力的需求,不僅是客觀的觀察力,商業上的敏感和管理能力,更重要的是一種對人心的感悟,對人的情感需求的理解,這幾乎可以說是一種天生的感知能力。

  《安家》:我們知道,中國酒店的現狀是很嚴重的,10%-20%盈利,50%虧損。一般酒店運營第一年虧,第二年第三年賺錢,但是紅樹林第一年就盈利了,您如何做到的?

  張寶全:紅樹林度假酒店不一樣的地方在于它度假目的地這樣的模式,包括了文化消費、生活方式消費,這實際上是對環境、場景、方式的要求。三亞灣紅樹林嚴格地來講,地段并非最好的,甚至并不在海邊,水上樂園也未開業,5000人會展中心也未開,即便如此,第一年能盈利說明有一些基本入住人群,我們能夠為他們提供一個好的場所。另外,今年海南旅游人數下降了20%,旅游收入下降了18%。雖然娛樂吧被關過一次,但各方面沒有明顯異議,因為這是我們的娛樂創新,所以5月底又開始恢復,三亞也有另外兩家酒店在做這方面嘗試,我們會在法律允許的范圍內,用創新來滿足大家的消費需求,這體現在對未來的前瞻,我們對旅游目的地酒店的定義是,讓大家從現實生活之中跳出去。

  《安家》:最近幾年,國外酒店品牌與開發商的深度合作以及分時度假對紅樹林有沒有沖擊?

  張寶全:國外的房地產泡沫最后全部都集中在分時度假,但是國外分時度假都是低端的產品,而我們國家的度假都是在旅游區,不是在城市。紅樹林更不一樣,我們做的是全國最高端的物業形態,這跟國外又完全不一樣,所以談不上競爭。目前中國那50%虧損的酒店很多都是用房地產開發的角度來做的,通過酒店來讓住宅賣得更高更好,實質上不是為了做酒店而做酒店。然而國外大部分的品牌酒店都是幾十年甚至上百年來以商務為基礎的酒店模式,并不適合中國出現的新的度假生活方式,加上我認為東方人還具有喜歡群居的特性,這就意味著酒店的變革。

  《安家》:請您談一談淡季期間酒店應該如何運營。

  張寶全:說到淡季,首先我們要分清觀光游和度假游的區別:觀光游的人層次會比較低一些,度假游針對的是中高端人群,相對來說季節是非常重要的。我們在紅樹林的設計上盡量做到了四季如春的感覺,讓它成為可以讓人待的時間長的地方。紅樹林設計的目標就是,淡季的時候也能讓人住下來。舉兩個例子,比如我們在青島的紅樹林做了很大一個陽光沙灘,在冬天也能讓大家曬太陽。在廣州從化的紅樹林,我們擁有世界最大的室內滑雪場和珠三角最大的溫泉,讓大家在夏季的時候也能體會到冰雪世界。

  《安家》:您說未來5年要建10座紅樹林酒店,這個開發成本是多大?另外請您介紹一下“股權式”的投資模式具體是如何操作的。

  張寶全:其實在很多地方,如果不能把完整的旅游度假規劃做好的話,光建一個紅樹林酒店是沒有用的,我們幫很多城市做了旅游規劃,每個項目在前期都要花至少兩三年的時間。紅樹林度假世界推出的投資模式是指每個紅樹林都有一部分客房具有獨立產權,可出售、轉讓或抵押。業主享有每年30天免費自住權益,其余時間由紅樹林國際酒店管理公司代為經營、管理,年終根據酒店經營業績享受分紅,業主相當于酒店“股東”。這樣的酒店模式有效規避了在旅游度假區投資傳統住宅,物業長期閑置的尷尬,以“經營性物業”為本質,為投資者創造的投資回報,也令土地價值顯現更可持續。




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