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王健林:房地產還有10年盛景
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2013-12-27  出處:新華網
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  [提要] 王健林稱,中國房地產就是10年之內的事,十年八年之后,這個行業不可能還維持每年15億-20億(平方米)的開發規模,可能90%以上都是二手房交易,行業從業人員減少。

  昨天(12月26日),萬達集團董事長王健林現身廣州,接受南方報業傳媒集團的專訪。無論面對資金鏈問題,還是與馬云有關電子商務的辯論,以及自己退休和兒子王思聰接班與否的私人話題,王健林都相當坦誠,回答直接,不見絲毫閃躲。

  10多年里,王健林以“唯快不破”的閃電攻勢鑄起了萬達集團高達3500億元的龐大資產。

  談文化產業:“不是編故事做地產”

  記者:萬達今年重點向文化產業進軍并做出了很多大手筆的布局,你也曾多次強調,未來將提高文化產業的收入,2020年達到800億元人民幣。但即便如此,承載萬達諸多業態多元化的載體還是商業地產。在業內看來,萬達未來的地產業務還會是最根本的收入來源。你怎么看這種解讀?

  王健林:不光是你們有這個疑問,還有很多人也有這種疑問,以為我做文化產業是編一個文化產業的故事,去拿地做房地產。其實正好把這個事說反了,我是因為現在做文化產業,而且都是那種大型、高科技的文化產業項目,投資非常大,如果完全是買了土地,投資下去,然后運營,風險確實很大。所以我們的每一個文化旅游產業,每一個項目我都要一些開發用地。但我們的開發不是為了編故事做地產,如果編故事做地產,我就沒有必要把產業做得這么大,沒有必要成立一個專業的公司做文化,商業地產的一個部門就行了。

  我做地產的目的,是為了讓我們的文化產業更好地發展,給我的負擔更輕一點。現在沒有更好的模式,有些項目確實可以跟政府要一些小的補貼,文化產業扶持基金,但對這些上百億的文化產業投資很難扶持。所以我結合自己做房地產的經驗,要一點土地,它的目標是稀釋我的文化產業投資成本,使它更安全地運行,但是這種模式我也很清楚,肯定做不長。

  所以我說,中國房地產就是10年之內的事,十年八年之后,這個行業不可能還維持每年15億-20億(平方米)的開發規模,10年以后也許就10億平方米以下。20年后也許每年就5億平方米,可能90%以上都是二手房交易,行業從業人員減少,但眼前,趕快做起來,把文化產業做得有500億收入,每年有30億-50億凈利潤,也許在資本市場實現一個目標的時候,拿到更便宜的錢,也許我就不再用這種模式了。這是現階段,沒有辦法的辦法。

  我們收購的不止AMC,還有游艇,美國英國也各自投資了一個五星級酒店的項目。國際化僅僅是開始,明后年每年都會有動作出來,萬達給自己定的目標是2020年收入至少達到6000億人民幣,房地產收入占比則減少到50%以下。

  談電商:“所有行業都要電商化”

  記者:萬匯網剛剛上線,未來電商會是萬達發展的方向和目標?

  王健林:其實沒有跟馬云辯論之前,我們自己已開始著手,電子商務是一個工具,應該今后所有行業都要用的工具,換句話,所有行業都要電商化。

  我們組織了一幫人,其實研發的時間差不多一年半以上,有若干個模式在討論,最后選擇了現有的模式。那么我們做電子商務不是轉型,堅守實業這一點我是不會動的。因為如果沒有實業做支撐,所有虛擬的東西都不可能有基礎。

  我想可能十年以后,你會發現沒有單一的電商公司,也可能沒有單一的實業公司。說大一點,可能做融合。馬云現在也在往實業上面走,電商和實業結合,他現在做物流,就是物流才能支持他快速往上走,我去做電商和他做物流是一個道理。

  談接班:“不一定要王思聰接班”

  記者:我們知道你兒子王思聰只是在萬達集團擔任一個董事的職位,有沒有考慮過
讓他接班的問題?

  王健林:他不參與我們集團的任何事,他自己成立了一個P E公司做投資,我看了他今年的報表,還不錯,比我想象中好多了,也被評為全國P E投資50強。還可以吧,因為他畢竟做投資才兩年。他做投資最大的好處是可以看各個不同的行業,給企業做參謀。如果看行業多,可以學到經驗。

  是否接班要看他到時候的能力,能不能被大家認可。今年萬達就有10萬人,好幾千億資產,可能就是上百萬個家庭,這就有責任感。是不是要接班,以能對企業更好發展為參考。如果大家認可他,他自己有信心,那就接班。如果說他自己信心很足,大家又不完全認可,就找職業經理人。美國沃爾瑪公司的職業經理人李斯閣,把公司從20億美元帶到3300億美元才退休。我不是特別強調一定要王思聰接班。

  談退休:“做到6000-7000億退休”

  記者:你曾經說過萬達做到1000億就會退休,那現在肯定不止這個數了,然后您現在有這個考慮比如說我達到一個什么樣新目標就退休嗎?

  王健林:400億時我說過,做1000億退休,但三年就1000億了,太快了。大概2020年吧,做到6000億-7000億的時候退休。不過這個退休要看怎么退,有全退有半退,不干一點事也麻煩。就像馬云今年初宣布退休,你說他休了嗎,只是退了總裁。我自己,也不能永遠干,永遠干歲數太大,腦袋昏了,對公司來說就是一個負擔。退出一線,四年前我就已經不是CEO了,我就只是董事長了。(退休也)做一些其他事情,比如說董事會啊,一個星期一次會議,幫助年輕人把握方向。

  企業的創業家或者說企業的精神領袖對企業的作用還是很大的。喬布斯去世,蘋果就沒有以前那么好了,蓋茨退下來后微軟也沒有以前那么火了。一樣的道理,特別是企業界,企業家對企業的作用還是蠻重要的。很多人覺得有沒有老板都一樣,這是完全忽悠的,我覺得這是在抹殺企業家的作用。但是呢,的的確確,特別是對私營企業家,要考慮何時退出,怎么樣保證企業健康往前走,這是一個難題啊,也沒有統一的模式。身體不好40歲也干不了。

  談融資:“抵押貸款是最大融資平臺”

  記者:前幾天AMC在紐交所上市,這是萬達進入資本市場的一個新起點,在融資平臺的搭建上,萬達有新的布局嗎?

  王健林:萬達現在還沒有上市,盡管我們商業地產前不久在香港資本市場買了一個平臺(恒力商業)。另外,萬達還不一定是這一個融資模式。我們不久前試著發一點債,原計劃發5億美元,但市場反應不錯,后來發了6億美元。我們的利率只有4 .8%多,包括發行費用在內,這是創紀錄的。因為在這個時間點上,美國退出寬松貨幣政策,國內幾家公司在香港發債都是8%甚至10%。

  不過對萬達來說,這些融資都是很小的。萬達最大的融資平臺來自于不動產抵押貸款,也就是經營物業抵押貸款。萬達的模式怎么走,大家都很清楚。比如廣州白云萬達廣場,我們賣了一些寫字樓、公寓樓以及旁邊的街鋪。萬達模式最大的依靠是銷售現金流來平衡投資。做得好了,基本就平了,做得不好,就差一點,也不會太多。我們拿新的地,現在就是依靠經營物業抵押貸款,每年我們差不多有500萬平方米的抵押物業,今年會有更多,今年有18個新開萬達廣場,16個酒店。這部分抵押貸款是萬達集團目前最主要的融資渠道。這些貸款是資本金,利用資本金拿到土地后,還可以去銀行再貸款。

  未來是否延續這種模式?我們是商業地產,目前也在抓緊上市步伐,我想很快會有一個明確的消息出來,大家會看到。為了上市,我們聘請了三家國際級的評級機構,對商業地產進行了評級,拿到了中國民營企業的最高評級。一個沒有上市的公司,拿到的評級,不管是比A股還是港股都要高。如果我們上市后財務報表出來,我相信應該是這個行業最好的。

  談收購:“都和現有的產業相關”

  記者:萬達的海外擴張,未來是要單獨拓展,還是會和國內的產業串連起來,成為一個跨境的國際產業鏈?能否梳理下你的投資邏輯?

  王健林:除了游艇之外,所有收購都是和現有的產業相關的,無關的產業我是不收購的。我們收購的目標就是做大這個產業在行業的地位,每個產業我都要求它做成國際水準而非中國水準。包括現在的旅游、文化、零售部分,反正是跟我們有關的板塊,能牽涉到我們的業務,能和我們的業務融合一致,有助于增加我們的競爭能力、擴大規模,我會考慮。游艇收購有些例外,大連東方影都要打造游艇俱樂部,俱樂部要購買10艘8艘艇,我們購買游艇的錢再加一部分,就可以把游艇公司買下來了,所以下定決心買了。跟業務無關的我們基本不會碰,除非是買下來,就能成為世界第一,但這樣的幾率是很小的。






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