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冯仑:中国是做房地产的天堂
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2014-1-2  出处:南方都市报
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  冯仑的中国梦:希望中国有一个法?#20301;?#30784;上充满竞争和富有活力的市场经济体系。

  “做企业永远面临两种选择:追赶或转型。如果做跟随性的决策,那么企业家很轻松;转型很累,并且有风险,但可能成为行业领导者。马?#39057;?#26102;完全也可以做个?#39038;?#30340;中介公司,那叫跟随;但是他转型做电子商务,今天就成为领导者。”

  “我所讲的‘野蛮生长’特指的是1993年之前,对于今天创业的人来说,我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情,而是从创业第一天开始就要理想丰满。因为创业者所面临的法?#20301;?#22659;已经比我们那个时候不知道好了多少。”

  在中国地产界,少有人有冯仑这样的学历背景——本科在西北大学读经济,研?#21487;?#36305;到中央党校钻?#26032;?#21015;,所创立的企业走上正轨后他又去社科院拿了个博士学位。

  冯仑还被打上“92派”企业家的标签。1992年,一批在政府机构、科?#24615;?#25152;的知识分子受小平南巡?#19981;?#30340;感召,?#36861;?#19979;海创业,成为今天中国商界的中坚力量。创立万通之前,冯仑就先后在中央党校、中宣部、体改委这三个体制内单位工作过6年。“92派”的代表中,还有当年的万通六君子——潘石屹、易小迪等等。

  冯仑爱讲段子,尤其?#19981;?#29992;?#20449;?#20851;系来阐述他对企业和政府关系的思考,比如“政府不要到企业的怀里乱摸?#20445;?#36825;也是他给公众?#22242;?#21451;留下印象最深刻的性格特点。某场论坛?#24076;?#20911;仑没有讲段子,同场的嘉宾、复星集团的梁信军还有些不习惯,演讲中数次提及。

  “我这个人本身就比较粗俗,后来发现这样更容易被人理解?#22270;?#20303;,就慢慢形成了这样的说话风格。”冯仑说。

  另一位以说话风格犀利而知名的思想型地产商任志强,卸任后开始创办书院,试图对民众进行启蒙。相比而言,冯仑自言暂时还没有“布道”的欲望,他现在的重点,还是做好万通、参与各?#27490;?#30410;事业,并且试图用一个“立体城市”的概念来改变大城市病的现?#30784;?br>
  2013年12月7日,在那间摆满了线装书的办公室内,冯仑接受记者记者专访,谈论自己对于房地产行业、大城市病以及企业家身份定位的思考。

  “转型很累,但可能成为行业领导者”

  记者:十年前,为什么会想到去纽约的世贸新址上做一个“中国中心?#20445;?#24403;时的万通已经发展?#21483;?#35201;海外布局吗?

  冯仑:“中国中心”是我对房地产企业的一个梦想,不是为了海外布局。“9·11”发生后半年,世贸中心的重建方案出来了,极有想象力的一个设计,远看是展开了裙摆的自由女神,标志着美国的自由精神不垮。

  第一次知道这个设计,是我在北大上课时听美国哥伦比亚大学一个教授说的,当时我就有一种冲动,想参与这个地球上最具挑战性的房地产重建项目。

  第二年去美国哥伦比亚大学读书时,我?#19994;?#20102;纽?#24049;?#20316;组织,跟他们说想买5万-10万平方米做中国中心,随后就开始了漫长的谈?#23567;?br>
  记者:这是一个梦想和挑战,但并不一定赚钱?

  冯仑:赚钱不赚钱固然很重要,更重要的是,借着做“中国中心?#20445;?#25105;们得以研究房地产在随着经济成长的过程中商业模式的变化规律。纽约是人均GDP6万美元的市场,当时北京的人均GDP才5000美元。在5000到6万美元之间,到底房地产都发生了?#30007;?#25925;事和变化,怎么提升和进步,我把这个路径?#39029;?#26469;,就能知道万通未来应该怎么走了。

  回国之后,我开始提美国模式,推动万通从住宅向商用不动产、工业地产的转型,就是从价值链的下游制造业,更多地向价值链的中游和上游聚集。传统的房地产是用开发来推动销售,万通的转型是由服务业带动开发和销售。

  所以说这等于是完成了我在房地产行业中的一个梦想。房地产终极的路线图是什么,通过中国中心,我完全搞清楚了,对万通的未来也起到了一个路?#39057;?#20316;用。在这个过程中,我去了五十多?#38395;?#32422;。

  记者:当时的万通发展很顺利,是需要一些挑战,还是遇到了瓶颈,需要进?#24515;?#24335;的改变?

  冯仑:不是瓶颈,我是在做一个选择。做企业永远面临两种选择:追赶或转型。如果做跟随性的决策,那么企业家很轻松;转型很累,并且有风险,但可能成为行业领导者。马?#39057;?#26102;完全也可以做个?#39038;?#30340;中介公司,那叫跟随;但是他转型做电子商务,今天就成为领导者。

  跟随并不等于错,住宅这几年在中国的发展依然很好,如果万通和我把所有的精力都放在住宅?#24076;?#25105;们在住宅领域的规模肯定要?#35748;?#22312;大很多。但是有没有未来呢?我?#29260;?#20303;宅,去做转型,是一?#27835;?#29298;,但我拥有了未?#30784;?#33021;不能成功,概率一半一半。这就是企业家。

  当年马云找投?#23454;?#26102;候,我们投了他的竞争对手ebay易趣,当时确实是易趣强、马云弱,结果最后看走眼了。所以我说风险一半一半。我们现在选择的这个转型,成功率也是一半一半,但是企业家就要做这个决定。

  记者:这几年中国房地产企业?#36861;?#21435;海外盖房子,跟国内的商业环境和房地产发展有关系吗?万通又是基于什么考虑?

  冯仑:这是一个偏见。我一直说,做房地产,中国是天堂,因为中国的市场巨大,人巨有钱,中国人又特别?#19981;?#25151;子。为什么不在中国?#23601;?#24066;场做,?#19988;?#36305;海外做?我们就两个理由,一个是我刚才讲的,在海外做一个小的项目,做成标杆来引导国内,搞清楚?#23601;?#30340;房地产的未来模式和增长路径。

  第二,?#23601;戀目?#25143;有要求。比如?#19994;目?#25143;想去台湾,我就在台湾做了一个;他想度假,我就给他做个度假产品。我只是为中国?#30446;?#25143;提供服务而已,不是抽象地说?#19988;?#20570;海外业务。我们又不是新加坡,?#23601;?#19994;务太小,做大了就必须发展海外。中国房地产企业做海外业务只有这两种可能是赢的,其他赢的概?#35782;?#27604;较小。

  “立体城市的核心是就业机会,而不是居住”

  记者:最近五年,你的工作重心转到了“立体城市?#20445;?#20174;设想到落地,你用了“墙上的美人和炕上的媳?#24452;?#26469;形容。

  冯仑:五年前,一个朋友送我一本非公开出版物《中国梦》,其中有一个超级想象,是做一个系统的巨构建筑,来改变现有城市的问题。

  后来跟这个作者见面沟通,我提出来巨构建筑做不了,垂直向上的城市,商业?#31995;?#26159;有可能实现。巨构建筑这个想法给?#19994;?#21551;发是,城市实际上?#24378;?#20197;提高密度的,在有限的土地资源上更有效地利用空间,这可以说是人类共同的愿景。

  把城市立起来之后,农业可以在顶层,办公室可以在30层,警察局在20层,医院在10层,所有相关产业和社会机构纵向存在。生活在这种城市中,节省下来的时间成本以及交通减少带来的环境改善,更有幸福?#23567;?br>
  过去的模式是错误的,政府圈地,开发商卖住宅,摊大饼,结果越来越远。大家离幸福生活就越来越远。

  记者:为什么用自己和企业家朋友的钱做立体城市,而不是放在万通集团的架构里?是因为相对而言,这个项目风险更大吗?

  冯仑:从一开始做立体城市,我就说了是追求理想、顺便赚钱。我把利润排在了第二位,第一位的?#24378;?#20351;命感去驱使。

  正因为这样,股东们起初觉得不一定能赚钱,所以不愿意投资。没事,我自己?#20204;?#20570;。等到商业层面上有点眉目了,刘永好他?#19988;?#36827;来了,成为?#19994;?#21512;作伙伴。做到今天,在西安和温州都落地之后,万通股东们?#30446;?#27861;开始改变了,未来应该还是会纳入万通集团。

  2012年一年我飞200次,这么折腾这事,还自己掏钱冒险,是为我自己吗?没有强大的使命驱动和价值观牵引,根本不可能。

  记者:立体城市要解决的是大城市病,应该在北京、上海、广州这样超大城市做,才更有价值,但是目前落地的都是二线城市,这是“曲线救国”吗?

  冯仑:梦想落地的时候,我们面临着三个成本。第一,财务成本,这是硬成本;第二,制度成本,这是软成本;第三,我个人的机会成本。

  制度成本看的是哪里适合创新。北京的市场很大,财务成本肯定是合?#23454;模?#20294;是北京的体制有多复杂你知道吗?在北京做创新要面临的制度成本是巨大的。所以我们先选在西安这样的二线城市,制度成本低。

  第三个是机会成本,做了立体城市之后,一年到头跟万通的人交流的机会就少了很多。也有股东批评我,说我把精力都放在立体城市了。但我只能去衡量,等立体城市变成一个成熟的模式。

  ?#21051;?#25105;都在算这三个成本,一出差我就在想,今天一天可?#22253;才?件事,?#24050;?#21738;个事。因为这三个成本,我先选了二线城市,但是未来一定会在北京和上海。

  二线城市为什么选择在新区做?因为新区用的是新规划,制度成本更?#20572;?#32769;区的规划冲突?#25237;唷?#20808;在新区做,我们?#19994;?#20102;跟传统规划模?#36739;?#30952;合的办法,做成了一个规划导则,现在即便在老城区做,?#26448;?#35828;服城市管理者们来接受了。

  记者:听起来,这些制度的突破和创新,还是少不了一个愿意接受新鲜事物和变革的地方领导。

  冯仑:立体城市如何在温州落地?非常偶然。我一个朋友,有一次坐飞机恰好跟当地一个官员邻座,朋友手里拿着?#22839;?#26412;《理想丰满》的样书。两个小时的飞?#22411;?#20013;,这位官员看完了样书,就说要找我去温州坐一坐。

  中国正好处在改革年代,改革最大的好处就是人们在本能上认为有些事?#24378;?#20197;改的。所有的官员、企业家、民众都对未来的美好生活充满期待,对于变革又不拒绝,所以总有机会。

  记者:把工作、生活、居住都放在这样一个立体城市里,是避免睡城的好办法,但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中读书,老人能去协和医院看病,而这些最好的资?#20174;?#37117;在市中心,怎么办?

  冯仑?#26680;?#22478;是平铺直叙的低密度居住区,而且不具备城市的大部分功能。一个建筑综合体最多是7?#27490;?#33021;,城市有一百二十多?#27490;?#33021;,立体城市现在的规划是能实现六十多?#27490;?#33021;。

  在立体城市,核心是就业机会而不是居住。?#24050;?#20102;医?#24179;?#24247;产业,以这个为核心来展开城市的规划、设计和发展。为什么选这个行业,因为医疗行业的就业系数高,一张病床可以带动4-6个就业。

  至于北京四中和协和医院这样的需求,要么我们想办法引进尽?#31185;?#37197;的品牌,实在要求太高的极少数人,我们就不管了。我们能做的是尽量把生活配套的品牌做到能够把多数人留在这儿。

  “守本分,有期待”

  记者:2013年6月份,柳传志在“正和岛?#21271;?#36798;的“在商言商?#20445;?#24341;发了关于“企业家该不该谈政治”的热议,你站在哪一边?

  冯仑:2013年年初的亚布力论坛?#24076;?#25105;就讲了六个字“守本分,有期待”。当时大家调侃我,其实这个事我想了很久,直到今天,这六个字依然是我在这个问题上的基本立场。

  企业家首先要守本分。企业家的本分是什么?代表所有的投资人,经营好你的公司,创造利润、扩大就业、完成税收,提供更好的产品和服务。

  所谓有期待,我们期待社会更法治、更好地保护所有人的权利,包括公民的财产权、人身安全、发展的权利和自由呼吸的权利。

  另外,期待政府转型,加快改革。把市场的东西还给市场,政府不要在市场的怀里乱摸。

  记者:光期待不行动,有用吗?

  冯仑?#22909;?#33829;企业家的期待,我觉得很重要。我们的期待得让政府听得见,并且有回应。比如三中全会说要让市场在资源配置中起决定作用,要处理好政府和企业、市场的关系。这方面的期待有回应,我们就高兴,就鼓掌,然后再去期待别的事。比如现在雾霾?#29616;兀?#22823;家又发牢骚,政府回应说要治理空气,这是企业跟社会和政府良性互动。

  期待不等于我要行动。我也期待法治民主,但只是期待而已。期待了不来,那也?#35805;?#27861;。我又不是政治家,又不是专做社会活动的。

  记者:期待有两种,一种是内心默默期待,还有一种是把期待表达出?#30784;?br>
  冯仑:表达是对的。企业家有期待就要表达,我们觉得政府对于微观活动管理太多,就要表达;政府管?#38138;?#22810;、审批太多,我?#19988;?#35201;表达。但我们的表达得有个?#27573;?#21644;前提,就是守本分,跟你本分有关的你表达;越过本分,尽量不表达。

  比如很多公知讨论的话题,我跟企业家朋友聊天的时候,就一再说,这事我们不表达。因为第一,我们不专业,不专业就不要说话。第二,公知要生活在媒体中,这是他们的本分。我们生活在市场?#24076;?#20080;卖是我们的本分,我们不能到别人的地界上去守他们的本分。假如我?#38505;?#22312;妇女的角度表达,你?#24378;?#23450;觉得挺怪。

  记者:所以是一个有尺度的表达。善于把握尺度,这跟你在中央党校读研?#21487;?#21518;来还在体改委工作过有关系吗?

  冯仑:那倒?#36824;?#31995;。这是我这几年的一个重要的反省和思考,就是企业家究竟应该在社会中扮演什么角色。反省到年初的结果,就是“守本分,有期待”。

  过去二十多年来?#19994;?#26412;分就是做生意。哪天我不做生意,?#21482;?#22823;学教书了,可能会跟他们论一论,但是现在不会。

  ?#30001;?#19968;下,应该是三句话,守本分、有期待、善于表达或者正确表达。民营企业家如果把这个问题处理好,就是进步和成熟。三中全会说要提升国家治理能力和体系的现代化水平,这事情就该党中央、国务院管,这就是他的角色。如果说他不管这个事,老管企业赚不赚钱,角色扮演就错位了。一个成熟的社会,就是政府管好政府,政党管好政党,企业家管好企业,公民遵纪守法。

  记者:你先写了一本《野蛮生长》,然后才写《理想丰满》,是不是说野蛮生长之后才能理想丰满?

  冯仑:我所讲的“野蛮生长”特指的是1993年之前,对于今天创业的人来说,我认为理想丰满不应该是野蛮生长之后的事情,而是从创业第一天开始就理想丰满。因为创业者所面临的法?#20301;?#22659;已经比我们那个时候不知道好了多少。

  记者:你曾经采访过公司的两个80后,问他们20年之后的中国梦,你自己怎么回答这个问题?

  冯仑:非常简单,希望中国有一个法?#20301;?#30784;上充满竞争和富有活力的市场经济体系,这是我企业生存的一个最重要的环?#22330;?#22914;果说再有期待,当然是希望法治成为社会秩序、人与人之间最大的一个安全保?#24076;?#32780;不是领导批示。第三,希望天更蓝,水更好,生活的自然环境也要有安全?#23567;?br>






  




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