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86億刷新北京地王價 大房企豪賭房價6萬元時代
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-1-7  出處:一財網
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  繼1月5日招商、華潤、九龍倉、平安聯合體以86.9億元摘豐臺兩地塊后,華潤、首開、平安聯合體1月7日豪氣出手,經過53輪競拍,以86.25億元拿下“北京史上起拍價格最高”的南四環白盆窯村地塊,溢價率22%,折合樓面價3.8萬元/平方米一舉刷新北京總地價。



  這宗北京史上起拍價格最高、面積巨大的單體住宅地塊,最終超越了去年華嘉胡同74.6億元。

  大牌房企聯手拿地

  白盆窯歸屬于豐臺區,位于南四環,傳說是因明清時期為皇宮內燒制青花陶瓷而得名,晚晴開始燒制花盆,解放后窯洞廢棄被用作花卉市場。

  北京市土地整理儲備中心文件顯示,豐臺區花鄉白盆窯村1516-0665等地塊(豐臺區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期),規劃為二類居住及基礎教育用地,建設用地面積15.57萬平方米,規劃建筑面積不大于41.87萬平方米。

  此前,北京總價、單價雙料地王由華嘉胡同地塊保持,該地塊于2014年8月被華融以74.6億元總價拿下,溢價率110%,其中商業金融用地的樓面地價高達9.3萬元/平方米。

  根據出讓條件,白盆窯配建建筑面積16.33萬平方米的“限價商品住房”及12.26萬平方米的“自住型商品住房”,其中“限價商品住房”銷售限價為1.7萬元/平方米,配建的“自住型商品住房”銷售限價也高達2.9萬元/平方米。

  據中原地產首席分析師張大偉測算,該地塊的商品房住宅部分僅為12.34萬平方米,樓面價為3.8萬元/平方米。

  面對白盆窯這個近60個標準足球場大小的“巨無霸”,早前就曾有房企人士對記者估計,如此體量,即便是有實力的央企,也可能不會單獨作戰,最終的結果很可能是聯合出手“吞”下。

  對該地塊的特點,亞豪機構市場總監郭毅表示,白盆窯地塊住宅部分以限價房和自住房為主,且政府限定售價均在同類產品中位于偏高水平,可能對未來項目的周轉率提出挑戰。此外,她提到,扣除保障房和自住房后,剩余體量過小,可供銷售、快速變現的產品也相對有限。

  而2014年半年報顯示,作為華潤集團旗下的地產業務平臺,此次參與拿地的華潤置地去年上半年合約銷售金額約255.6億元,簽約面積229.96萬平方米,分別較上年同期下降24.3%和20.0%,按700億元的年度目標計算,華潤置地去年上半年僅完成全年銷售目標的36.5%。

  北京市場是如此兼具誘惑力與挑戰性。1月5日新年土地“首拍”時,招商、華潤、九龍倉、平安以史上最大的聯合體出現,曾被業內解讀為房企在一線城市分擔風險、態度謹慎的信號。彼時,華遠地產(4.42, -0.16, -3.49%)前董事長任志強[微博]在微博上評價稱:“北京土地市場開門大吉,土地樓面價5萬多似乎是常態,溢價50%以上也是常態。”

  北京房價進入6萬元時代?

  昨日又有媒體引述萬科高級副總裁、萬科北京區域首席執行官毛大慶的表述稱,2012年7月至2015年1月,北京公開出讓土地中,樓面地價超2.5萬元/平方米的地塊的就有60余塊之多,3萬元/平方米以上的也有近30塊,多數尚未入市。考慮到稅金、利息,這些地塊成本比拍得時又有近20%以上的上升。以2015年二季度開始入巿算,標志北京將有近70個以上項目,近百次開盤價格在5萬~7萬元/平方米以上,且這些地塊多在五環或之外,因此標志著2015年開始,北京普通商品房將進入6萬元/平方米時代。


  地價節節攀升,土地市場也成為強者或強者聯合體的游戲。張大偉對1月5~7日兩個交易日的土地成交做的統計顯示,3日內,北京土地市場成交5宗土地,吸金已經達到了179.3億元,其中溢價率都處高位,相比2014年有不同程度的上漲,單價、總價地王再次出現。

  目前北京土地市場上,掛牌待售的有12宗地塊,其中有8宗將在本月出讓,這8宗地塊中6宗的掛牌起價合計為63.23億元,另外兩宗大體量地塊招標出讓。張大偉因此預計,這些待售地塊整體出讓金額將突破100億元,1月全月土地出讓金有望突破300億元。

  對于樓面價接近或者超過房價現象,張大偉認為,隨著房企拿地全面回歸一線城市,“面粉貴過面包”再次成為一線城市特別是北京土地市場的新常態。

  “部分房企對一線城市的住宅地塊,再次出現明顯的爭奪現象,預計后市一二線城市拿地競爭將更加激烈。”張大偉提醒,房企扎堆一二線城市,在推高地價的同時,也在明顯醞釀風險,但他同時認為,相比三四線已經可以看到的風險,一二線市場的風險仍低很多。





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