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写字楼投资四大风险八项注意必须知道
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2015-2-26  出处:新文化报
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  作为个人投资或公司选择办公地点,投资写字楼必须要考虑多方面的问题,专家建议:出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。A.投资前四个风险要提前了解

  1.了解规划、预防贬值风险

  预防投?#23454;?#36140;值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配?#36164;?#24433;响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值,如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘,也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。

  另外,写字楼由于受宏观经济的影响较为明显,这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投?#23454;?#39033;目未来在市场上立于不败之地。

  2.目标精准,防止租赁艰难

  在投?#25163;?#21069;,要对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各?#20013;?#27714;,根据周边的商圈及配套对所投?#23454;?#20889;字间进行综合分析,从目前市场需求来看,中小户型面积的项目在市场中是比?#20808;?#38144;的,相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。

  3.选对时机,规避不正?#26412;?#20105;

  专业人士介绍:写字间不同住宅,开盘并不是投资写字间的最佳时机,恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候,届时已经进驻了一部分公司,投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例,如果进驻公司档次?#31995;停?#21152;之投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。

  4.?#21051;?#35009;衣,谨防压力过大

  由于购买写字间的资金相对较高,多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款,购买写字间的贷款利率要高于住宅,贷款年限与住宅相比要短,另外还需交纳房产税等各项税费,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外,写字楼的变现周期较长,因此在投资写字间前要?#21051;?#35009;衣,充分考虑自身的经济能力,以免在后期还款压力山大,又不得不急于变现,造成不必要的损失。

  B.八招教你成功投资写字楼

  1.区位资源:

  这里的区位资源有两方面,一方面是地理位置,无论购买?#35009;?#27004;盘,大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字间也一样,地理位置很重要,房产增值主要来源于土地的增值,交通便利的市中心由于土地的稀缺性,所以增值空间更大一些。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具?#22411;?#36164;价值的首选要素之一。另一方面,资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资?#31232;保?#21830;业办公配套设施齐全,才能商机勃发,更具?#22411;?#36164;或办公价值。

  2.设计、外观:

  作为企业,办公地点不仅仅是“生产价值”的场所,同时也?#24615;?#30528;一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件?#24066;恚?#20225;业会选择一栋设计新颖合理的写字楼,来提升企业的形象。所以,写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位,采光通风、电梯的质量与配置、装修的?#20998;实?#22240;素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

  3. 使用方便:

  对于实际使用的企业来讲,写字楼入住后,办公使用是否方便,是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利,停车是否方便,乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资;同时,过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪,只有使用者感到方便快捷,身心愉悦,企业才能在此长久发展,也会形成口碑,只有企业争相进驻,投资者的收益才会最大化。

  4.物业不可忽视:

  作为投资办公产业,写字间的增值、保值,离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些?#26041;?#26377;一个出现问题,都会影响办公企业的体验感受,试想没有任何一个企业?#19981;?#22312;垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以,投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛,选择物业档次高的项目,以后有可能会产生较为稳定的收益。

  5.软性配套:

  除了硬件配套要拿得出手外,软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础,而同时,随着科技的发展,通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与?#38469;?#19981;断涌现,智能化系统的应用在越来越普遍,新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产?#20998;校?#26041;便企业办公的同时,更节能,处理问题也更及时。无论投资或办公,拥有这样系统的写字间都是值得关注的。

  6.自用型客户比例:

  投资写字楼不但要看你?#30446;?#25143;群体是谁,即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投?#22763;?#20197;切成很小块出售的物业时,你就要当心了,虽然投资门槛?#31995;停?#24635;价不高,但是进驻的物业公司档次?#20572;?#23567;业主过多,流动性大,不但会影响物业的管理水平,经济水平不好时,小业主还会恶意竞争地竞相压价,影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售,则在很大程度上提升进驻门槛,提升自用型客户的比例,同时,入住?#30446;?#25143;一般也较有实力,如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的,对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。

  7.投?#26102;?#36739;:

  投资项目比较方面,?#20934;?#20889;字楼与乙级写字楼之间相比,?#20934;?#20889;字楼虽然价格要高一些,但是,?#20934;?#20889;字楼物业管理以及设计配套更完善,提升企业的形象,所以租金一般会不断?#38505;恰?#34429;然乙级写字楼总价?#20572;?#38543;着更多写字楼项目不断涌现,管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难,特别是招不到有实力的企业,势必导致租金也很难有所提升。

  8.投资回报率:

  ?#27604;唬?#25237;资者在投资时,还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法,投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字间,面积约100平方米,售价约为18000元/平方米,依据此处写字楼周边的物业?#39280;?#24471;知,月租金约为9000元,盘算得知,这处写字间的投资回报率为6%,投资者需根据自己的资金情况,来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则,15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。








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