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評論:土地供應用長期規劃抑制短期利益沖動
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2015-4-20  出處:淘房網
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  近日,國土資源部網站發布了土地利用管理司負責人對房地產用地調控政策的解讀。這個解讀是對前不久兩部委下發的《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》的細化,它進一步強調,支持自住和改善性住房需求;土地供應要把握穩定、均衡的總基調,不搞“饑餓供應”,避免大起大落;地方政府應根據市場供求情況,及時調整土地供應規模。
  地方政府作為主要的供給方,是重要的土地市場主體,當然應該根據市場供求情況調整供應規模。但是,對于地方政府如何定位,如何評估供求情況,存在不同的理解。一種定位是,地方政府是追求利潤的市場主體,那么,它們應該在地價高的情況下增加供應,而在地價低的情況下減少供應。另一種定位是,地方政府是負有維護市場穩定職責的市場主體,是土地市場的穩定器,那么,他們在地價低的時候可能也要增加土地供應,因為市場價格主要反映短期供求情況,作為市場穩定器的政府應該根據長期供求情況進行規劃并操作。
  顯然,后一種定位才是合理的。但是,在實際運行中,地方政府卻常常陷入到前一種定位中去。土地出讓是地方政府非常重要的收入來源,它們難免有促漲地價、增加收入的意愿,變成追求利潤的市場主體。他們促漲地價的方法主要有兩個。
  其一是在房價增長放緩時減少土地供應。例如,2012年多數城市房價漲幅低,還有環比下降的情況,這一年住宅用地供應是同比下降,使住宅用地單價還能有所上漲。2012年住宅新開工面積同比下降,與當年土地供應減少、土地價格不降有一定關系,結果是2013年住宅竣工面積低增長,房價大幅上漲。去年土地市場的情況與2012年類似。地方政府的這種做法,造成了土地供應大起大落,不利于地產市場平穩健康地發展。
其二是維護合作伙伴——開發商——的利益,減少他們高價拿地的后顧之憂。例如,全球金融危機爆發后,房地產市場一度低迷,有地方政府收回開發商之前購買的土地,理由當然是他們長期不開發,但客觀效果是開發商不用再繳納土地出讓金,緩解了資金壓力。今年,又可能有地方政府為開發商減輕土地占用資金的壓力。兩部委的《通知》提出,在房地產供應明顯偏多的地方,可以轉換未開發房地產用地的用途;地方政府可以整體購買在建房地產項目作為保障性住房。地方政府很可能在此名義下為開發商“兜底”。
  如何抑制地方政府追求利潤的短期利益沖動呢?這要靠長期土地供應規劃。我們應該認識到,目前城鎮居民總體的居住質量還不高,而且新型城鎮化會使城鎮人口繼續增長,長期來看,整體來看,全國房地產市場是供不應求。政府部門應該從短期市場波動——所謂供過于求——中超脫出來,維持全國土地供應以及房地產供應的穩定增長。這是他們應該承擔的責任。
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