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樓市庫存高企累及地方財政
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-4-1  出處:經濟參考報
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  在一線樓市紛紛收緊的同時,部分二線城市以及三四線城市房地產政策在進一步寬松。

  樓市庫存高企累及地方財政 三四線城市頻施策去庫存穩財收

  在一線樓市紛紛收緊的同時,部分二線城市以及三四線城市房地產政策在進一步寬松。近日,沈陽發布《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》,包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策;降低二手住房交易稅費;鼓勵農民進城買房居住、支持畢業生及在校生購房、土地供應減半等22項房產新政。

  對此,業內人士指出,未來的政策方向將不再是單向寬松,而是改變為雙向的“托底蓋帽”。目前,即使在部分城市上漲迅速的情況下,大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大,這也使處于經濟疲軟期的地方財政更加拮據。因此,加速去庫存有利于穩定地方的財政收入。

  28日,針對“零首付”風險的爭議,沈陽在近1個月后發布了新版新政,將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生實行“零首付”等利用高杠桿的政策做了一定的修正,指出職工以家庭為單位購房,可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房;實行“認貸不認房”政策,即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的,均視為首套房貸款申請,貸款的最低首付比例為20%;對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生給予住房公積金政策支持,最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

  對此,中原地產首席分析師張大偉表示,經濟缺乏動力,財政壓力空前。目前房地產市場需求上漲乏力,地方仍寄希望“強心劑”來促進樓市好轉,這也是沈陽此前政策“去化心切”的主要原因。

  的確,在上一版《意見》中,明確強調房地產業是沈陽市全面振興的重要支柱產業之一,并確定2016年沈陽市商品房銷售實現同比增長10%的目標。數據顯示,沈陽市2015年一般公共預算收入606.2億元,完成年度預算的75.3%,下降22.8%;其中,稅收收入492.3億元,下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154億元,完成年度預算的31.7%,下降64.8%;其中,國有土地使用權出讓金收入113.3億元,下降69.3%。

  中國房地產協會原副會長朱中一認為,在經濟下滑的背景下,眾行業受挫,且資源類企業等此前的納稅大戶面臨著巨量的產能過剩,因此,去庫存、推動房地產市場發展,是地方穩財政收入的最好選擇。

  江西省一位財政廳人士在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,房地產市場下滑帶來的是房地產的稅收下降,以及原預期的土地收入難以實現。“我們去年、前年招拍掛就掛不出去了。我們當然希望土地可以賣出去,但是在價格不好的情況下,政府也不會賣了。有的市場不好,土地要流拍。”

  上述人士指出,當地在稅收方面出臺了一些去庫存的優惠政策,包括降低契稅和其他交易稅,雖然可能會影響財政收入十幾個億,但希望通過這些政策讓房地產市場有一些回暖。“在情況不好的形勢下,首先必須保企業,要沒有企業了,以后哪來的稅收,所以我們現在付出一點成本是應該的。”

  此外,河南省臨潁縣也選擇了加速去庫存。臨潁縣是河南省去庫存壓力較大的縣之一,據當地房管部門介紹,從2012年起,臨潁便出現了房子銷售疲軟的苗頭,2013年已經比較明顯,2014年便出現了爛尾樓。基于這種情況,臨潁縣順勢做出決定,控制土地供應,給予購房補貼。“2014、2015兩年,未供應一宗土地。”臨潁縣房管局相關負責人介紹。

  “在控制兩年后,截至2015年底,臨潁縣的商品住宅庫存量為3079套(加上商鋪等商用房共有5280套),按2015年的銷售情況算,即使不再蓋房,也可賣18個月,壓力雖減但依然較大。”上述人士說。

  與臨潁情況類似的河南舞陽縣相關負責人表示,對于土地財政占比較大的縣來說,目前財政上確實比較緊張,省里資金補貼后減緩了部分壓力。從長遠看,降低庫存,住房銷售回暖,屆時相應的稅收也會增加。

  事實上,隨著地方去庫存的政策相繼推出,房地產市場正呈現出回暖跡象。比如,房地產營業稅、所得稅等稅收收入增長,為地方穩財政做出了重要貢獻。數據顯示,2016年1至2月,營業稅3976億元,剔除營改增收入轉移影響后增長8.9%;其中,房地產營業稅1160億元,增長20.2%,主要是部分地區商品房銷售回暖。同期,企業所得稅5516億元,同比增長4.9%;其中,工業企業所得稅和金融業企業所得稅均同比下降,而房地產企業所得稅652億元,增長14%,成為企業所得稅增長的重要因素。








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