滬深樓市調控政策“嚴”過了市場邊界

淘房網　taofang.com.cn　　　　　　時間： 2016-4-5　　出處：中華工商時報

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　　據媒體報道，上海市日前發布樓市調控新政，將從嚴執行限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年提高到滿5年。信貸政策方面，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

　　與此同時，深圳也抬高了非本市戶籍人員的限購門檻，能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。而此前為1年。

　　雖然此前媒體已經對上海、深圳的樓市新政有了報道，相關政策也沒有太大出入。但是，新政公布以后，還是“嚴”得讓人感到驚嘆。特別是對非本地戶籍居民購房門檻的抬高，似乎已經越過了市場邊界，違背了調控的本意。要知道，調控的目的不是為了遏制剛需，而是為了遏制投資或投機。對抬高非本地戶籍人員的購房門檻，實際上可能會遏制掉相當一部分的剛性需求，使相當一部分在上海、深圳工作的外地人沒有條件購買住房。

　　值得注意的是，此輪一線城市的房價上漲，很大程度上是源于投資和投機需求的快速擴張，特別是開發商、房產中介、P2P等以“首付貸”的方式給購房都資金支持，使購房者不需要或很少承擔購房風險，繼而引發了炒房之風。也就是說，遏制房價上漲的落腳點，應當放在對不規范行為的規范上，而不是對剛性需求的控制上。很顯然，上海、深圳此次出臺的樓市新政，并沒有完全從遏制投資和投機入手，而是有“一刀切”的感覺，把剛性需求、特別是非本地戶籍人員的購房需求給遏制住了。

　　要知道，是否出臺調控政策，不應當只看價格漲了多少，而應當更多地看漲價背后存在什么問題。也就是說，必須把漲價的原因摸清楚。在此基礎上，再決定出臺什么樣的政策。很顯然，上海、深圳此次出臺的樓市調控政策，可能并沒有真正找到漲價的原因，沒有真正做到有的放矢。因為，如果房價的上漲，完全是由市場規律推動的，是符合市場化要求的，政府就沒有必要進行調控，也不應當進行調控。所以要調控，那一定是價格上漲存在不規范現象，必須通過調控來把扭曲或走樣的行為調整過來。

　　那么，上海、深圳有關方面有沒有把房價上漲的原因摸清楚呢？導致上海、深圳房價出現快速上漲的原因到底是什么呢？是剛性需要擴大所致還是投資和投機增加所致呢？投資和投機在新一輪市場需求中的比重大概有多大呢？等等。也只有把這些情況摸清楚了，原因了解清楚了，出臺的調控政策才會針對性強、約束力強。否則，不會有多大效果，而且會影響到市場的剛性需求，影響居民生活條件的改善。即便是非上海戶籍人員，他們很多也已經是上海的一分子，理應享受相應的社會福利。

　　更重要的，遏制商品房投資和投機，也不只有限購一條路，信貸、稅收等政策手段，也是遏制住房投資和投機的重要手段。此次的上海樓市新政，信貸政策也是比較嚴的，特別是二套非普通房，首付已經到了不低于七成，等于要付全款了，這對住房投資和投機者來說，壓力是可想而知的。

　　但是，在稅收政策、商品房銷售政策等方面，似乎并沒有更強有力的手段。假如上海在制定樓市調控政策時，能夠在未來的稅收以及商品房銷售等方面也出臺一些更加強勢的措施，可能效果會更好。譬如二套房在5年內不能轉讓，三套房在8年內不能轉讓，三套以上10年內不能轉讓；再如對轉讓的二套及以上商品房征收高稅率的營業稅、契稅，且每增加1套，稅率增加10%。

　　同時，通過地方立法，開征物業管理費，對二套及以上房屋征收一定比例的物業稅，那么，對那些利用杠桿來投資或投機的購房者來說，無疑將形成巨大的壓力，迫使其不敢再進行住房投資或投機。

　　從總體上講，上海、深圳能夠在此時出臺樓市調控政策，且力度空前，是符合當前上海、深圳樓市需要的。但是，政策的靈活性不強、針對性不足，尤其是壓制剛需的做法又顯得不妥。至少，考慮不夠全面，對引起房價上漲的原因分析不夠透徹。如何使政策更加符合實際，更好地發揮效用，應當成為地方在制定樓市調控政策時必須要認真思考的問題。對樓市來說，還是要讓市場更多地發揮作用，政府的有形之手應當在市場管不到的地方去管，就像“首付貸”一樣，就是政府有形之手需要管的方面。只有這樣，房地產市場才能真正步入健康、有序的發展軌道。

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