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李一戈:樓市限購的效應與邊際效應
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2016-5-23  出處:21世紀經濟報道
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  從國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格指數看,房價環比上漲的先鋒隊,4月份就已經是二線城市唱主角了。5月18日公布的數據,再次重復了這一現象。

  倒不是說一線城市就不上漲了,不,它們還在漲,而且由于基數高,漲幅又不低,總價增量仍很嚇人。但從勢頭看,二線熱點城市似乎有“接棒”的跡象。

  是哪些城市?春節以后的幾篇文章里,我已經陸續點過它們的名了。南京、蘇州、廈門、福州、合肥、珠海等。我們記者實地調查的情況看,南京、蘇州、珠海的樓市去年三季度以后就開始起飛。因此,嚴格說來,它們不是“接棒”,而是持續。只是,范圍有所擴大。最近,有朋友跟我說,南昌、武漢的房價也在加速。

  如果說,南京、蘇州、廈門多少還有可理解之處,讓我有點意外的,是合肥和南昌這樣的弱二線城市。經濟實力和居民收入水平,在中部并不算很突出。

  肯定有朋友會說,這些年來,房價的上漲,從來不是經濟水平和居民收入邏輯發展的直接結果。用人均收入來衡量,無法解釋房價翻著筋斗地上漲。既不能與西方發達經濟體的城市進行比較,國內城市之間也會有令人錯諤的表現。譬如,成都和重慶的經濟實力明顯要強于南昌、合肥,但它們的房價就遠比后兩者溫和得多。

  正如深圳、上海、北京(通州)加碼調控一樣,二線熱點城市緊隨其后進行調控,并不令人意外。此前南京、蘇州已實行“限漲”措施,但收效甚微。據媒體報道,在地王迭出、樓市量價齊飆的情況下,蘇州即將實施新一輪限購方案,包括購房者須滿足繳納社保一年以上,繳納個人所得稅兩年以上,另將推出非本地戶籍人士買房須持居住證滿一年的硬性規定,以防止刻意炒房、補社保等情況。

  蘇州與南京是此輪華東樓市急升的“雙子星”,此前已雙雙發布“限漲令”,這次南京會不會也推出限購措施?很有可能。已有好事者把新一輪限購名單都列出來了。主要就是上面列舉的那些二線城市。只是孰先孰后而已。

  限購這種做法我們并不陌生。上一輪調控,最多的時候,全國有46多個城市限購。2014年6月后,除一線城市和三亞外,它們陸續取消了限購。順便說一句,我至今不明白,決定實行限購和取消限購之前,有沒有進行類似賽前沙盤推演的預判。

  限購的效果,很難直接評判。2011年樓市的短暫調整,很難說與2010-2011年一批城市實行限購沒有半點關系;但你要是認為限購真能起到抑制房價的作用,就很難解釋,在限購沒有任何放松的情況下,出現了2012-2013年的全國性暴漲。同樣,一線城市持續限購6年了,深圳去年以來卻再次上漲,上海今年以來也不遑多讓。

  略去論證過程,基本可以肯定,單一的限購措施,見效甚微,如果不是可以忽略不計的話。限購必須與其他調控政策一起配合使用,包括但不限于信貸政策、財稅政策和土地供應。而且,限購在其中只能扮演起輔助作用的配角。

  那么問題來了。2015年下半年以來(深圳更早一些),以一線城市和二線熱點城市為代表的這輪樓市上漲,主要的推動因素是寬松貨幣下,大量資金涌入房地產市場,再加上這些城市2014年-2015年的土地供應嚴重不足。

  現在,資金對樓市的流動偏好并未發生根本位移,土地供應依然沒有改善,僅僅是重新祭出或收緊限購,效果是可以預見的。因為,前二者是影響當前樓市發展的主導因素,限購最多是次要因素,主導因素沒有變化,次要因素無法改變市場運行軌跡。上一輪的限購,已被證明效應極為有限,重新祭出限購,邊際效應更是遞減。從這個意義上說,目前的限購更多是具有心理層面的影響和象征意義。

  二線熱點城市的政府部門當然不能聽任樓市的狂飆,但只停留在恢復2011年的限購老手段,也是不夠的。在因城施策的原則下,像南京、蘇州等城市,商品房庫存告急,可以協調金融機構,再次上調二套房首付;采取措施,催促地產商將在建商品房上市,并盡快供應更多的土地。有些城市,前兩年供應土地就不多,今年又是兩三個月斷檔,這是在制造饑餓。

  我在此前的文章說過,一線和二線熱點城市,常常要靠盤活、整理存量土地來供應市場,新增建設用地有指標限制。這方面,國土部門也應有所作為。國土資源部是房地產調控部際聯席會議成員,此時理應為土地供求關系緊張的城市,置換一批新增建設用地指標。

  房地產市場的管理,包括調控在內,需要增加預判性。一波大漲,京滬深攀上10萬+的新高峰;又一波大漲,南京蘇州站穩了5萬+的邊線,合肥廈門福州武漢珠海也在追趕。這樣的漲勢,已經對深化經濟結構調整形成了障礙。預期管理不可缺位。








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