北京豪宅市場競爭加劇豪宅項目開發難度加大

淘房網　taofang.com.cn　　　　　　時間： 2016-6-13　　出處：中國證劵報

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　　業內人士表示，北京地區豪宅市場成交均價持續走高，市場競爭加劇，豪宅項目的開發難度加大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一般來說界定豪宅產品的標準主要看產品的價格。超過市區房屋銷售均價的兩倍，基本上都可以定義為豪宅。但現在一線城市單價超過10萬元/平方米的物業也很多，即超過了市區房屋銷售均價的三倍。從這個角度看，此類物業基本上可以定義為“頂豪”，其價格已經和傳統的豪宅有很大的差異。

　　萬年基業房地產公司上周推出了別墅產品萬年·園博墅，含7套聯排、2套雙拼。這是近期北京別墅市場供應放大的一個縮影。

　　萬年基業房地產副總裁劉征說，目前北京西部區域住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗地王容積率也都在2.0以上。未來北京西部區域的主力供應“頂豪”建筑形態將是平層大宅，出現城市別墅的可能性非常小。也就是說，北京房地產市場在土地價格攀升、別墅土地供應稀缺的背景下，別墅成交將出現顯著的量價齊漲。

　　亞豪君岳會統計數據顯示，2016年4月北京別墅市場共實現成交666套，成交面積21.07萬平方米，環比分別增加45%、70%，這一成交量也創造了月度成交新高。同時，4月北京別墅市場成交均價高達37889元/平方米，環比上漲14%，這一價格創造了近10個月的新高。4月北京別墅市場共有7個項目入市，環比增加了3個，開盤量也創造了近6個月來的新高。不過，這7個項目僅新增別墅供應162套，環比減少50%。入市項目當中純新盤僅V7北湖壹號一個項目，而老項目后期則包括西山藝境、首開禧瑞墅等。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，需求旺盛吸引了大量別墅項目入市，但這些項目為試探市場接受度，紛紛采取了少量入市的策略，7個項目當月入市量均在50套以內，而入市價格均有所上漲。6個老項目當中5個提價入市，其中漲幅最高達39%。隨著別墅市場進入“消化存量”的周期，新增別墅用地減少將使別墅開發商放緩入市節奏，拉長銷售周期。這一變局將推動別墅價格繼續攀升。

　　但有業內人士認為，部分豪宅項目在本輪樓市上行通道中大幅提價，使得城市房屋銷售均價快速拉升。房價過快上漲不符合豪宅項目的定價規律。

　　融創中國董事長孫宏斌曾公開表示，由于地價太貴，北京很多項目都“被豪宅”。一些北京、上海的開發商之所以遲遲沒有推盤入市，就是因為一旦入市就可能虧本。他認為，現在一線城市的項目利潤空間比較小，尤其是地王對項目開發要求非常高。

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