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省城写字楼市场面临“过剩”危机
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2016-9-1  出处:山西经济日报
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  今年以来,在省城某房屋中介工作的小张开始将业务重心慢慢转移,以前他的主要业务?#21069;?#21161;客户联系出租房以及二手房买卖,现在带客户看写字楼成了他的主要工作。

  尽管业务重心有所转移,但是小张的业务量却没有多大起色。他感慨:现在的写字楼越建越多,但是市场需求并不旺盛,写字楼市场正面临着“过剩”危机。这到?#36164;?#24590;么回事呢?连日来记者对此进行了走访调查。

  现状:呈现供大于求态势

  “3000多平方米的写字楼空置快一年了,一直租不出去。”位于长风街的某写字楼老板李总最近很?#20013;模?#25151;租一降再降还是租不出去,实在不行,我就打算?#26576;?#24555;捷?#39057;?#20102;。”
    
  李总很是无奈。“我也从代理公司那儿打听过,今年写字楼的?#26143;?#37117;不好,不单单是我家。”
    
  顺应城市发展趋势,省城的写字楼市场也经历了从北向南发展的历程。细分起来,主要分为四大片区。一是府东街片区,以国贸大厦、盛唐大厦、华宇国?#23454;?#20889;字楼为代表;二是南内?#26041;?#29255;区,以金茂、赛格和财富国?#23454;?#20889;字楼为代表;三是长风街片区,以和信商座、长风大厦、千禧世纪广场等写字楼为代表;四是长风商务区片区,这里依托中国(太原)煤炭交?#23383;?#24515;等大型公共文化设施,正逐步成长为新兴商务经济区。
    
  不过,写字楼在带动经济发展的同时,也陷入过量开发的?#38480;?#22659;地。8月29日,记者来到位于长风街的一家写字楼。据工作人员介绍,这里有两座公寓楼,属于商住两用,但入住的没有几家。在A座,记者看到有不少楼层在装修,门上都贴有出租信息。据该楼盘的销售顾问介绍,现在这里还有房源,今年的租售情况都不是很好,最近打了不少广告,“只能看看后半年的情况吧。”
    
  与此同时,记者在58同城等网站上搜到的写字楼出租信息达数千条。小张所在的房屋中介负责人告诉记者,他们今年上半年对省城的写字楼市场做过一个调查,空置率达30%左右。无独?#20449;跡?#25968;据显示,目前省城在售写字楼项目剩余货量约为150万平方米。也许这些数据还不是很权威,但是这也在某种程度上?#20174;?#20986;目前省城写字楼市场供大于求的现状。
  
  原因?#21644;?#36136;化现象很严重
    
  地?#38382;?#34913;量一幢写字楼价值的重要指标。“是否位于城市中心区域,这决定了写字楼物业的档次。”有业内人士这样分析。由此带来的是写字楼一个销售困局:即产品的同质化现象严重。很多写字楼处于同一地?#21361;?#21306;位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。
    
  记者在调查中发现,以长风街片区为例,片区内,商业繁华,写字楼项目聚集,高端居住社区汇聚,商业氛围浓厚,吸引了众多企业入驻于此。但是从写字楼的配置来看,和信商座、长风大厦、千禧世纪广场、阳光商务大厦等基本上处于同质化状态。
    
  不仅如此,供应?#21051;?#22823;尤其是高档?#20998;?#20379;应量大也是主要原因。高档写字楼的过多过快增长,导致没有切合中、小型企业的市场需求。“省城写字楼市场供应量过快上升,可需求量不升反降是写字楼出现高闲置?#23454;?#26681;源所在。由于现今国家出台的房地产调控政策主要针对的是商品住宅市场,因此,不少开发商在短时间内集中转向商业地产开发,由此导致了写字楼项目的大量增加。”业内人士分析,从2011年开始,省城不少地产商都将目光投向了写字楼、商铺,一时间商业地产成了投资热点。
    
  此外,写字楼租金高、服务水平不高的现状,也使不少中小企业选择了“住宅办公”的方式。记者在调查中得知,很多企业对租用的写字间的配套设施不满意。这其中?#20174;?#26368;多的是写字楼无餐厅、电梯太慢、停车位太少、物业太差等等。
  
  出路:差异化运营是方向
    
  作为太原市首家运营联合办公型产品的万创众创空间,可以说是写字楼去库存的一个典范。万创众创空间位于晋阳?#38047;?#28392;河东?#26041;?#21449;口,总面积3400平方米,凭借高新区独特的区位,加之政府的补助,运营成效显著。其运营模式为:整层分割,小块出租,资源互换,价值相连。
    
  其实,以响应国家“大众创业、万众创新”政策,为小微企业提供创业平台和场地,改变运营方式,创新多功能写字楼理念,运营联合办公型产品,目前已经成为省城写字楼市场去库存的成功?#29420;?br>     
  除此之外,定位准确,配置完?#39057;?#39640;档写字楼在省城仍然处于比较紧俏的状态,以华宇百花谷为例,由于其便利的交通和完?#39057;?#35774;施以及高质量的服务,成为很多有实力的企业办公首选之地。但是这些写字楼在整个市场中所占比例很小,大部分写字楼仍然面临难以出租的窘?#22330;?br>     
  走差异化发展路线,精准定位成为写字楼市场的新出路。省城目前商业供应量开始越来越大,但需求相?#36234;?#23567;,逐渐出现了供大于求的现象。有专家表示,发展写字楼需要根据实际情况?#26131;?#23450;位。

  目前省城在售写字楼项目剩余货量约150万平方米,主要集?#24615;?#20197;长风街为主轴的两侧,这些写字楼面积区间都较大。其?#21361;?#26410;来潜在供应写字楼体量近160万平方米,预计多在今明两年入市,但未来发展的不确定性多,此类型项目主要集?#24615;?#27774;河西片区,尤其是迎泽西大街、长风街及城?#20889;?#25913;造商业地块写字楼放量,使竞争态势愈加激烈。
  






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