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北上深二手頂級豪宅反常火爆的真相!
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2017-6-21  出處:丁祖昱評樓市
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  今年以來,雖然北京、上海、深圳二手房成交一路下滑,但二手頂級豪宅的成交卻相當火爆。根據備案數據來看,4-5月深圳3000萬頂級豪宅成交套數較同期翻倍,上海、北京漲幅也在20%以上。二季度10萬元以上二手房成交也能能佐證當前頂級豪宅市場火熱,1-5月北京單價10萬元以上豪宅成交套數已經超過2016年全年,上海成交套數同比增長達到133%。

  到底是什么原因造成了頂級豪宅的成交火爆?我個人認為還是要從供給側和需求側來分析。

  從需求的角度來看:

  第一,去年房價上漲較快的主要剛需和遠郊的房子,豪宅價格上漲相對較慢。比如上海,外環以外的房子動輒都需要8萬元/平方米,土地樓板價也早已超過周邊在售項目均價,但市中心頂級豪宅在過去很長一段時間內價格保持在10萬元/平方米左右。實際上,遠郊所帶來的比價效應直接造成了當前高端住宅市場的啟動。

  第二,購買豪宅的周期較普通商品房要長。由于豪宅交易過程較長,牽扯到方方面面較多,包括限購、貸款等等,有一些客戶可能從去年年末就開始看房,但最后的手續和交易卻在今年才完成。因此,豪宅交易的滯后效應也是二季度以來豪宅火熱的原因之一。

  第三,從自住的角度來看,當前調控政策對于高端自住型需求影響不大。譬如限購,若要購買豪宅,一方面可以通過注冊公司來實現;另一方面,利用海外身份購買也行的通。總而言之,高凈值人群或者說能買得起這樣豪宅的人,總有辦法繞過限購這一塊,而且辦法要比剛需的多得多。

  從供應的角度來看:

  第一,由于政府控房價,采取限價措施,造成目前一手豪宅供應非常的少,尤其是10萬以上頂級豪宅供應緊缺。這種人為造成的供應短缺現象,導致多數豪宅客戶群體把目光轉向二手房市場,并一窩蜂都在二手市場里尋找豪宅。

  第二,二手豪宅供應增加造成成交快速上漲。按照以往經驗來看,一般豪宅市場有多少供應就會有多少成交。今年以來,二手頂級豪宅供應明顯增加。原因歸結于以下兩點,一方面,是高端客戶群體看到當前調控政策對市場影響,為規避風險,拿出一部分二手豪宅變現;另一方面,香港、紐約等全球部分地方資產價格在快速上升,高凈值人群為了資產重新調配,變賣北上深的二手豪宅。

  總的來說,目前豪宅市場的火爆主要是由供求兩方面共同作用所致。而且,由于當前入手豪宅的基本都是自住型需求,因此豪宅成交速度在增快也在情理之中。
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