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房屋的"性價比"
淘房網 taofang.com.cn      時間: 2005-9-23  出處:淘房網
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  現在人們在評論一套房子的優劣時愛用'性價比'這個詞,'性能價格比'這個詞是從電腦這種產品演變出來的,什么樣的配置,什么樣的價格。對于房地產來說,價格是十分活的,有許多無形的東西在里面影響著價格,如朝南和朝北的房子;朝景觀和無景觀的房子;多層樓房三層、四層就要比一層、五層售價高。但對于房子的成本來說,這個比值就相對好判斷一點。

  商品房的成本可分為三大塊,一是土地成本,二是建安成本,三是資金和稅費成本。對于設計師來講,土地成本和稅費成本是不由他來控制的,能夠有所作為的就是在建安成本上。無論是對于設計師還是對于發展商和購房者來說都是很重要的。當一個項目的地段定了以后,大家都在土地成本和稅費等成本相近的情況下進行競爭,這時就要看誰能用好這1/3的錢,誰的性能價格比就高。

  一個項目的性能基本上分為兩大部分,直接性能和間接性能。所謂間接性能就比如地段問題。這就是所謂的大環境,選擇的余地不大;再有就是中環境,也是比較間接的性能。好比一個小區是一個中環境,設計師在小區的布局上可以發揮一些作用,但具體到買房人,他買某個小區中的某個樓,小區對他來講是一個中環境,基本上也是一個間接的東西。在下來就是每個組團。每個樓之間空地,這些小的環境,基本上都是間接的東西。

  那么,對于買房人來說,最直接的性能就是套內,這里分三塊,一個是虛的東西,其實蓋房子主要蓋的就是一個虛的東西,就是圍出來一個空間,給買房人搭一個舞臺,你在里面愛干什么就干什么,也就是所謂的功能空間;一個是,空間面積的大小;還有一個是各個空間之間的關系。

  判斷性價比得有個單位,現在我們用每平方米多少錢來判斷,在國外有一種判斷是用每套多少錢來判斷,他們所關心的是一個總的建筑功能;一種判斷是用得房率或是使用面積來判斷,這也是判斷一個項目的性價比的一種重要指標;還有一種指標是建筑師來用的,就是房子的緊湊性指標。緊湊,說明戶內各功能區之間的聯系比較方便,但不會為了方便而花很多的代價。以小區為例,在設計中,如果用1公里的道路就可以將小區的各戶及各使用功能聯系起來,當然就比建1.5公里的道路才能連接起來更劃算。同樣的道理可以用在套內。緊湊指標是英國人早在80年代研究出來的,它是用一個定量的數字來衡量它套內各功能區緊湊與否,使用效率高不高。

  在這里要提醒買房人注意的是隨著面積的增加,套內的功能區也應該在不斷增加。例如,原來就是一個簡單的起居廳,后來演化成客廳、餐廳等;隨著面積的增加,就不斷地演化,這就是功能升級了;再比如居室,有主臥、雙主臥,這也是不同級別地在往上走;衛生間的變化最大,開始就是那老三件:洗手盆、坐便器、浴盆,后來就把比較大的浴盆放進去,然后又把化妝間放進去,然后又把衛生間中的每一件都分區;這樣就越分越大。由此可以看出,功能可以不斷地細分。當然,細分就有成本,但這要看這種成本是否給你帶來了功能上的好處。

  現在有些項目,僅僅是單純的將原來公房時期的面積放大。大而不當,是最要命的。有的衛生間十幾平方米,但內部并沒有什么功能分區,只是將原來的老三件所在的功能區簡單地放大擺在那里。房子又很貴,每平方米近萬元,這樣算下來,花十萬元左右的價錢買了這么一個衛生間很不值。如果買房人腦子里有很強的性價比觀念的話,他一定會認為這種做法是一種浪費。這是發展商和設計師應該認真考慮的,就是每一種功能該放在房子的什么位置,面積該放多大。這樣產品才會受到歡迎。

  在現在沒有定量指標的情況下來判斷一個房子的性價比,除了靠使用率、容積率等有限的指標外,還可以從房子的六個合理性來判斷――數量要合理。在房屋面積一定的情況下,功能分區的數量一定要合理。

  合理的比例。在面積一定的情況下,各功能區之間的比例要合適。這就要看目標客戶。如果是年輕人買房,可能就需要廳大一點,有無小孩的房間就是另外一回事了。

  合理的配置。4000元/平方米的房子與8000元/平方米的房子所擁有的配置應該不一樣;200平方米的房子的配置應該與100平方米的房子的配置不一樣,如衛生潔具配到了一個什么標準,廚房、陽臺應該到一個什么樣的標準。看它的配置是否合理。

  合理的流程。用最短、最便捷的路程將所有的功能區連接起來,要有數字來衡量這些關系。

  合理的關系。這個關系是指內外的關系,你所購買的房子與周邊環境的關系。有些房子僅從平面圖上看,戶內和位置都挺好,但實際上它可能正對著一條馬路或一個市場,十分吵鬧,或者正對面有一幢同樣高的樓與你對視等等。

  合理的建造。這一點特別重要。有一些建筑師為了立面好看,該開窗的地方不開窗。構造做法也很重要。舉個例子,以前陽臺的地面和外墻都是不保溫的,但現在,北京的陽臺幾乎都是封起來的,這時,外墻保溫就沒有了,陽臺變成了一個'冷橋',所有的冷空氣都進來了。這就是建造的不合理,早知道北京的風沙大,人們都會封陽臺,發展商或設計師就應該將陽臺按照暖房來設計,該做保溫做保溫,該做防水做防水。這樣對于發展商來講可能會多花費一點點,但對使用者來說卻帶來了很大的好處,減少了不必要的麻煩。
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